深圳办公楼新增租赁需求增长动力不足致租金环比下跌 餐饮业态成交强劲促零售租金企稳

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2023年上半年，深圳经济延续恢复态势。尽管新增供应放缓，购置自用需求保持相对平稳，但由于整体租赁需求增长动能不足，二季度深圳办公楼市场空置率保持相对高位，租金水平环比跌幅高于一季度。与此同时，餐饮业态因消费需求大幅释放，租赁成交数量占上半年深圳优质零售市场租赁成交数量的近四成，市场租金止跌。头部跨境电商推动华南非保税物流仓储市场去化，但部分城市受到上半年新增供应冲击，非保税市场空置率有所上扬。深圳房地产投资市场总交易额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“上半年，深圳经济向实向高趋势明显，主要高技术产品产量持续增长，金融业为高技术产业发展提供有力支持。同时，贸易结构不断优化，新能源汽车、光伏产品、锂电池外贸‘新三样’抢占出口新赛道，激发外贸新动能。深圳坚持‘制造业当家’，积极培育现代化产业体系，拓宽高新技术产品海外贸易通道，将为全市经济保持平稳向好提供坚实的内生动力，本地商业地产有望迎来更高规模与质量的增量需求。”

2023年上半年，深圳经济社会恢复常态化运行。在稳增长政策引领下，一季度经济呈现良好复苏开端，社会消费亦加速反弹。疫情压力缓解与经营预期转好带动企业信心重塑。

面对经济下行压力，二季度深圳经济发展进入常态化复苏区间。经济生产端的修复中，服务业的贡献比重较大，经济增长面临结构性不平衡，内生动力有所不足。统计数据显示，深圳1至5月规模以上工业增加值累计同比上涨2.5%，较一季度增速收窄2个百分点。经济效益复苏基础尚未牢固，促使更多企业维持谨慎的不动产策略，成本节约型租户在办公楼租赁市场占据主导地位。

深圳企业在购置自用办公楼方面的需求保持相对平稳，2023年上半年录得多笔TMT与金融企业的成交记录，南山前海片区多个项目也完成了整层面积出售。此外，浙商银行深圳分行于近期发布了拟购买福田超4万平方米营业办公用房的公告。

但整体而言，办公楼租赁市场需求端活跃度承压下行，且成交转化率有所回落。尽管企业自购自用需求较为稳定，对办公楼市场净吸纳量起到一定的支撑作用，但由于市场化租赁去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲级办公楼市场净吸纳量约8万平方米，较一季度稍显逊色。

此外，亦有一定比例的企业租户选择在市场租金下行期间进行办公室搬迁。仲量联行的监测数据显示，在二季度的搬迁成交中，约一半的企业租户从非甲级办公楼升级至甲级办公楼，亦有近三成企业租户入驻更高品质的甲级办公楼宇。

（文章来源：证券日报）

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