王石预测房地产未来走势，观点出乎意料，普通人买房会变容易吗？

2018年万科喊出了“活下去”的口号，谁都觉得这是小题大做，没想到一年后，万达出事了，又过了一年，恒大爆雷了。最近，关于楼市的讨论又开始热闹起来了，有人说，楼市出了问题，国家应该救一救，有人说千万别救楼市，否则就浪费了国家资源，到底楼市还有戏吗？近期，王石对这个问题进行了回应，从下面这几个现象来看，王石说的，恐怕就是楼市未来的真相。

第一个现象，各大城市二手房挂牌数量激增，挂牌数量最多的是重庆和成都，总数超过了20万套，武汉、南京和天津紧随其后，超过17万套，像北京、杭州、广州、西安等一线或者新一线城市，挂牌数量也都超过了10万套。二手房挂牌数量越来越多会产生什么后果呢？最直接的影响就是二手房价格踩踏，新房子也跟着不好卖。

第二个现象，国内知名家居建材企业居然之家创始人汪林朋，最近帮大家算了一笔账，粗略计算，中国有2000亿平米以上的建筑，其中住宅占比接近一半，大约是1000亿平米，包括了400亿平米的商品房，500亿平米的农村宅基地住房以及100亿平米的小产权房，要是把这些住宅面积平均分摊给每个人，那中国人的人均住房面积绝对算得上是全球领先，光是城镇就有5亿多套房子，2亿多城镇家庭分一分，平均每家大约2.5套，言下之意，中国人压根就不缺房子。

(资料图片仅供参考)

第三个现象，90后和00后和他们的父母不一样，不结婚，不生孩子，也不爱买房了，原因何在？年轻人变了，国内楼市的环境也变了，我们以前常说，日本人和韩国人不爱生孩子，根据2022年7月联合国最新的统计数据显示，日本的生育率为1.30，而我们是1.16。年轻人给自己算了一笔账，要是有一份稳定的工作，不结婚不生孩子，赚的钱根本花不完，留下来完全可以过一个体面的老年生活。都不结婚了，那房子还买来干嘛呢？

第四个现象最扎心，普通人收入的增长没跟上房价上涨的速度，浙大的李实教授长期跟踪调研国人收入，得出的结论是，月入3000基本达到国内中等收入标准，2022年大约有4.6亿人达到了这个水平。再来看看房价，根据中指研究院公布的数据，2023年5月，国内一百个城市新建住宅的平均售价为16180元，把这两个数据做一个对比，一个中等收入的普通人，不吃不喝三十年都买不下城市的一套房。

这几个现象，怎么看都觉得，现在的楼市不容乐观，不禁让人困惑：房地产还有未来吗？王石的回答却让人深感意外。

王石说，中国的房地产周期并没有结束，恰恰相反，而是刚刚开始。王石的话，普通人听了都会一头雾水，他想表达的究竟是什么意思呢？我反复听了三遍，终于总结出了他想表达的这三层深意：

第一，行业的转折点已经出现，一股脑买房的时代已经结束了，换句话说，房地产会逐渐褪去金融属性，行业良性竞争的时代到来了。国内房价为什么连续涨了好几十年，连经济学都很难解释，房价上涨的一个重要原因，就是房子的金融属性太强了，甚至有那么几年时间，房子的投资属性比茅台还要强，炒房的逻辑和炒股票一样，哪一个健康的楼市会是这样？现在房价高了，在中央的重拳出击后，房地产行业的整体杠杆得到了明显的下降，“投资楼市永远能够赚钱”的神话已经不再有了，接下来，楼市会进入一个良性的竞争周期，让房子回归居住属性，不再是一个金融工具。

第二，房地产开发的高速增长期已经过去了，但房地产服务业务的红利期才刚刚开始。中国人一说起房地产，都觉得这就是买房和卖房这两件事情，实际上，这种理解非常狭隘，房地产的范围不仅包括了仓储物流、酒店和商场，房子除了买还能租，甚至靠物业服务，房地产企业也能赚到钱，以前，房地产企业绝大多数的利润都来自商品房的买卖，以后，这个情况会被颠覆，绝大部分的收入和利润要靠房地产服务。

最后，中国楼市的未来，可能会越来越像现在的日本。这个预测很扎心，但不得不引起重视。现在日本的楼市怎么样呢，有的人说好，有的人说不好，说好的人觉得日本的楼市很稳定，价格不会出现大涨大跌，说不好的人觉得日本的楼市死气沉沉，年轻人基本不买房，全靠租房。

说到租房，不得不提到租售比，什么是租售比，就是一套房每年租金和房屋市场价的比值，一套房子市场价100万，每年收租能有10万，这套房子的租售比就是1：10，国际普通认为，租售比在1:10到1:20之间是比较好的，换句话说，一套房子最多出租20年就可以收回成本，日本的楼市租售比就在这个区间，而目前国内呢，很多一线城市租售比在1:50甚至1:100，换句话说，一套房子出租100年可能才刚刚回本。

王石觉得国内的房地产会越来越像日本，日本楼市有三个特征必须引起我们的重视：第一，房地产是富人和大企业的游戏，普通人大多只能老老实实租房，或者住在距离市中心较远的城郊；第二，日本房地产企业绝大部分的收入来源于租赁、物业等服务，住宅开发占比很小；第三，房子的租售比较高，但房子的维护成本也高。

王石的话究竟有没有道理呢？听他这意思，难道国内的房租也要跟着房价上涨一波吗？每个人的看法都不一样，每个城市的实际情况也不同，但作为在地产圈摸爬滚打几十年的地产老将，他的话我们不能轻易当做耳边风，很有可能在十年、二十年之后，真的会变成现实，那么，新的问题又来了，到那时候，大家都不爱买房了，普通人买房，会不会更容易点呢？

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